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Loteamentos e parcelamento do solo: defesa e regularização
Loteamentos e desmembramentos implantados sem aprovação municipal, sem licença ambiental ou sem registro são objeto frequente de inquéritos civis, inquéritos policiais e ações civis públicas. Uma mesma situação pode gerar, ao mesmo tempo, responsabilidade civil, administrativa e penal.
O escritório atua na defesa de loteadores, proprietários de glebas e empreendedores nessas três esferas e na busca de caminhos de regularização.
Situações em que atuamos
Do primeiro ofício à regularização
Notificação ou requisição do Ministério Público
Resposta a ofícios e requisições em notícias de fato e inquéritos civis, acompanhamento do procedimento e negociação de Termo de Ajustamento de Conduta.
Passivo ambiental na área
Análise de APP, reserva legal, supressão de vegetação e demais restrições descobertas antes ou depois do início do parcelamento, com definição da estratégia de regularização.
Inquérito policial e ação penal
Defesa em investigações por crimes previstos na Lei de Parcelamento do Solo (Lei Federal n. 6.766/1979) e na Lei de Crimes Ambientais (Lei Federal n. 9.605/1998), incluindo a análise de acordo de não persecução penal, quando cabível.
Ação civil pública
Defesa judicial em ações que pedem a paralisação do empreendimento, a demolição de obras, a recomposição ambiental ou indenização.
Regularização
Acompanhamento da regularização do parcelamento junto ao Município, ao Órgão Ambiental e ao cartório de registro de imóveis, inclusive pela via da Regularização Fundiária Urbana (Reurb), quando aplicável.
Ministério Público
A primeira resposta ao Ministério Público importa
A requisição do Ministério Público não pode ser ignorada: a lei considera crime a recusa, o retardamento ou a omissão de dados técnicos indispensáveis à propositura da ação civil pública.
Ao mesmo tempo, as informações e documentos entregues no inquérito civil podem ser utilizados em outras esferas, inclusive na penal. Por isso, a resposta deve ser completa quanto ao que é exigível, tecnicamente fundamentada e elaborada com orientação jurídica desde o primeiro ofício.
Método
Como atuamos
- Análise da notificação, da matrícula do imóvel, da situação urbanística e ambiental da área e do histórico de vendas.
- Identificação das esferas envolvidas (civil, administrativa e penal) e dos riscos de cada uma.
- Definição da estratégia: defesa, regularização, negociação de TAC ou combinação dessas vias.
- Acompanhamento do procedimento até a sua conclusão.
Perguntas frequentes
Dúvidas comuns de loteadores
Recebi um ofício do Ministério Público sobre o meu loteamento. Sou obrigado a responder?
As requisições feitas em inquérito civil devem ser atendidas no prazo indicado, e a omissão de dados técnicos indispensáveis pode configurar crime. A forma e o conteúdo da resposta, porém, devem ser definidos com cuidado, porque as informações podem ser usadas também em outras esferas.
Parcelamento irregular do solo é crime?
A Lei Federal n. 6.766/1979 tipifica como crime, entre outras condutas, dar início a loteamento ou desmembramento sem autorização do órgão público competente ou em desacordo com a lei. A depender do caso, também podem incidir crimes ambientais.
Posso dividir um imóvel rural em chácaras?
O parcelamento do solo para fins urbanos só é admitido em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica definidas pelo plano diretor ou por lei municipal. Em área rural, aplicam-se as regras agrárias, incluindo a fração mínima de parcelamento. Condomínios e loteamentos de chácaras de recreio em área rural são objeto frequente de investigação.
A reserva legal deixa de existir quando a área passa a ser urbana?
Não automaticamente. Pelo Código Florestal, a inclusão do imóvel no perímetro urbano não desobriga a manutenção da reserva legal, que só se extingue com o registro do parcelamento para fins urbanos aprovado conforme a legislação.
Um loteamento já implantado pode ser regularizado?
Em muitos casos, sim. A viabilidade depende da situação urbanística, ambiental e registral da área, e pode envolver o Município, o Órgão Ambiental, o cartório e o Ministério Público.
A licença do loteamento pode passar para uma SPE ou para um sócio?
Sim. Quando a licença ambiental estadual passa a outra pessoa, ou quando loteador e proprietário passam a responder juntos pelo empreendimento, a alteração de titularidade deve ser requerida ao Órgão Ambiental. A partir de 22 de novembro de 2026, esse pedido tem prazo de 90 dias (art. 38-A do Decreto Estadual n. 47.383/2018). A venda de lotes e a venda de quotas da própria SPE não alteram o titular. O que conta como alteração, quando o prazo começa e o que muda no licenciamento municipal estão explicados no artigo Mudança de titularidade da licença ambiental em Minas Gerais: o prazo de 90 dias.
Antes do próximo empreendimento
A análise jurídica e ambiental da gleba antes da aquisição, com matrícula, zoneamento, restrições ambientais, reserva legal e passivos, permite avaliar a viabilidade do parcelamento e evitar que o empreendimento comece com um problema que só aparecerá depois das vendas.
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